房企上半年業績進一步分化 下半年銷售或承壓

房企上半年業績進一步分化

本報記者 董添

截至目前,17家上市房企發布了2019年上半年業績預告,分化較為明顯。不少房企因新項目結轉收入不足出現虧損,大型房企憑借交房項目較多,穩定整體表現良好。從已發布上半年銷售業績的房企看,整體銷售速度放緩。業內人士稱,考慮到不少房企6月份沖刺半年報業績動機較強,預計7-8月淡季的銷售數據壓力較大。

龍頭房企銷售額增速放緩

Wind數據顯示,截至7月9日,在已發布2019年上半年業績預告的17家上市房企中,預增2家,略增3家,扭虧3家,首虧4家,續虧3家,不確定為2家。

一些房企因新項目結轉收入不足出現虧損。以天;槔,公司預計2019年上半年虧損3000萬元至6000萬元。對于業績變動的主要原因,公司表示,報告期內公司房地產開發項目均處于開發建設階段,當期沒有滿足結轉收入條件的新項目,導致本期業績虧損。

部分大型房企因交房穩定,業績表現良好。以金科股份為例,公司預計2019年上半年實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為20億元至26億元,同比增長200%至290%。報告期內,公司交房規模及整體銷售毛利增加。

從上半年情況看,房企銷售分化進一步明顯。中原地產數據顯示,截至目前,28家上市房企發布2019年前6月銷售業績,合計銷售金額達2.54萬億元,同比增長11.5%。相比去年同期,房企整體銷售金額漲幅放緩明顯。多數房企銷售業績平穩運行,多家龍頭房企銷售金額出現負增長,前6月房企銷售額分化進一步加大。隨著龍頭房企銷售額增速放緩,將逐漸出現中型房企競爭的局面。

從目前情況看,萬科、碧桂園、恒大、融創4家房企前6月銷售金額均超過2000億元;不過,僅融創一家企業增長率超過10%。

以萬科A為例,2019年6月,公司實現合同銷售面積489.3萬平方米,合同銷售金額663.9億元;2019年1-6月份累計實現合同銷售面積2150.1萬平方米,合同銷售金額3340.0億元,同比增長9.63%。6月份以來,公司新增開發項目14個,主要分布在廣州、蘇州、寧波等熱點一二線城市。

部分中型房企上半年銷售金額增長明顯。其中,禹洲、合生創展、奧園等多家房企銷售金額同比增長超過30%。其中,合生創展2019年前6月份合計實現銷售金額103.69億元,同比增長66.3%。

二手房市場整體平穩

克而瑞研究中心指出,2019年上半年,房價同比增長較快。其中,一線城市全部上揚,二線城市九成以上房價同比上調,三四線城市房價漲多跌少,但分化持續。一線城市供需兩旺,供應、成交量穩步增加。經歷嚴苛調控的“沉寂期”后,4個一線城市樓市均出現不同程度回暖,前期積壓的購房需求持續平穩釋放;二線城市成交表現與去年大體持平;三四線城市盡管政策環境依然較為寬松,但受購買力所限,加之棚改貨幣化安置的收緊,項目去化情況有所下降,成交疲軟。

新房市場方面,克而瑞報告顯示,通過對36個重點城市6月成交量進行估算,一線城市6月成交環比下降21%,同比上升17%,上半年成交量同比上升42%;二線城市環比微增2%,同比下降7%,上半年累計同比下降5%;三四線城市環比下降3%,同比微增3%,上半年累計同比下降8%。

二手房方面,2019年一季度樓市“小陽春”過后,二季度以來多數地區成交出現回落,其中不乏一線熱點城市。以北京地區為例,北京住建委數據顯示,2019年上半年,北京市二手住宅網簽量合計約7.26萬套,月均網簽量合計約1.2萬套,同比下降約5%。樓市“小陽春”過后,二手住宅網簽量連續三個月出現下降。其中,6月份降幅最為明顯,二手住宅網簽量合計約1.18萬套,環比下降14.4%,同比下降25.6%,低于2019年上半年網簽月度均值。

麥田房產表示,2019年上半年,北京地區二手房價格平穩波動,賣方價格預期有所走低。預計下半年北京二手房交易量價繼續平穩波動運行,新房市場繼續對二手房市場產生分流。

部分二線熱點城市市場整體回暖明顯?硕鹧芯繄蟾骘@示,14個典型城市2019年前5個月二手房累計成交面積4936萬平方米,比2018年同期上漲9%,比2018年下半年上漲7%。蘇州、杭州、廈門前5月累計成交面積同比增長超過40%;廈門、杭州、青島前5月二手房累計成交面積環比增長超過50%。其中,杭州市2019年前5月累計實現二手房銷售332萬平方米,環比上漲174%,環比增幅位列第一。廈門2019年前5月累計實現二手房銷售179萬平方米,同比增長274%,同比增幅位列第一。

下半年銷售或承壓

中原地產分析指出,2019年前6月房企銷售繼續分化,多數企業以平穩為主,部分房企漲幅放緩明顯?紤]到不少房企6月份沖刺半年報業績動機較強,預計房企7-8月淡季的銷售數據壓力大。

除進入傳統淡季外,房企融資渠道或面臨進一步收緊的態勢。以信托領域為例,銀保監會對近期部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司進行了約談警示。同時,要求這些信托公司增強大局意識,嚴格落實“房住不炒”的要求,嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信托監管要求。提高風險管控水平,確保業務規模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配。提高合規意識,加強合規建設,確保房地產信托業務穩健發展?刂茦I務增速,將房地產信托業務增量和增速控制在合理水平。提升受托管理能力,積極優化房地產信托服務方式,為房地產企業提供專業化、特色化金融服務。

中原地產首席分析師張大偉表示,信托是房地產企業資金的一大來源。2019年以來,信托資金出現寬松,新增信托資金投向房地產市場比例擴大,這是二季度土地市場活躍的主要原因。對房地產信托監管政策加碼,一定程度會影響房地產企業的融資渠道。房地產企業融資收緊的預期進一步增強。預計下半年土地市場可能降溫。

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