一二線城市競相“放地” 6月土地市場仍會“走紅”?

五月剛剛落幕,紅火的土地市場仍在持續。

作為賣地最多的城市,杭州土地出讓金已超過千億,多個高總價地塊成交成為其一大特色。作為買地最多的房企,碧桂園獲得金額和面積的雙料冠軍,以148塊土地、657.7億元總價、1980.38萬平方米位居眾房企首位。

不過,“土地市場只允許小陽春,不允許入夏!6月的土地市場能否繼續“紅”下去還是未知數?

表格來源:中原地產研究中心

二線城市是成交主力,房企底價拿地越來越難

土地市場從4月開始升溫,一改年初低迷的局面,5月火熱的勢頭繼續蔓延。從熱點城市土地成交情況看,房企底價拿地已經越來越難。

中原地產研究中心統計數據顯示,5月,全國總價超過20億元的單宗住宅地塊達35宗。22宗地塊溢價率超過了20%,占比達63%,這樣的土地行情在2019年也是首次出現。

截至5月底,全國50大城市年內賣地1.59萬億元,同比上漲12.3%。有9個城市賣地達500億元以上。

眾所周知,今年土地市場升溫是從二線城市開始的,其中,賣地金額最多的城市為杭州。

中原地產研究中心統計數據顯示,今年前5個月,杭州土地出讓金超過千億,達到1134.97億元。多個高總價地塊成交成為其一大特色。其中杭州文暉地塊成交總價達68.14億元。

而位列今年前5月土地成交金額第二、三位的分別是天津、武漢。其中,天津成交759.71億元,同比上漲66.42%,武漢成交756.12億元,同比上漲57.74%。從同比大幅增長的數據可見土地放量的現狀。

在分析土地升溫的原因時,中原地產首席分析師張大偉認為,房企資金面相對寬松,已傳遞到了樓市,也傳遞到了土地市場。此外,相比之前嚴格的土地限制,部分地方土地政策有所調整,包括土地限價、土地保證金、土地配套保障房等約束條件相對減少,使得開發商拿地積極性提高。

今年前5月,37家房企拿地已經超過百億。其中,碧桂園以148塊土地、657.7億元總價、1980.38萬平方米位居眾房企首位。

一線城市土地供應放量,深圳年內首次推地

在二線城市領跑土地市場的同時,一線城市也一改年初的矜持,供應一再放量。

天風證券信息顯示,5月20日至5月26日一周內,一線城市的土地供應明顯增加。一線、二線、三線城市土地供應建筑面積環比增速分別為50.51%、-38.23%、-70.15%。

  

在北京,5月28日一天內出讓了4宗土地,總成交金額約為97億元,其中頗受關注的孫河不限價地塊經過24輪競價,被恒基以30.2億元收入囊中,溢價率23.32%。

事實上,繼5月9日北京召開上半年擬供經營性用地項目推介會后,土地開始迎來供應高峰。

5月17日,北京掛出3宗經營性用地,總起始價為80.86億元。一周之后,北京又掛出3宗土地,總起始價為105.68億元。

5月最后一天,北京掛牌西三旗一地塊,起始價10.37億元。而6月還將有多宗土地出讓。

據悉,北京上半年推介的住宅用地就有44宗,而去年全年住宅用地也不過成交52宗。

中原地產研究中心統計數據顯示,今年前5個月,北京土地成交714.25億元,同比上漲17.81%,成交面積更是同比上漲42.57%。

上海也不甘示弱,今年前5個月,上海土地成交606.14億元,同比上漲49.47%,成交面積同比也上漲11.04%。

5月22日,上海出讓寶山區兩宗城改地塊,成交總價約42.8億元。5月27日,虹橋機場附近一辦公地塊以7.05億元成交,溢價率達到109.65%。而6月上海將出讓9幅地塊。

而廣州在5月也掛牌了11宗經營性用地,包括2宗商辦用地和9宗住宅用地。6月土地市場仍可期。

值得一提的是,5月深圳掛牌出讓5宗居住用地,掛牌出讓總起始價為154.35億元,總建筑面積為68.968萬平方米。

這是深圳2019年首次出讓宅地,也是繼2018年12月以后,深圳半年來再次出讓宅地。采用限成交地價、競成交地價,競人才住房面積的方式出讓。

房企拿地融資將受限?

近日,二線城市的推地腳步也不遜色于一線城市。

5月31日,天津掛牌7宗地塊,總起始價100.83億元。在同一天,南京掛牌6宗地塊,總起始價約182.6億元。

6月1日,合肥市掛牌4宗地塊。重慶主城則供應3宗地。

同樣在6月1日,杭州掛牌3宗商業用地,出讓總起始價13.41億元。而前一天,杭州主城區剛剛掛牌出讓4宗地塊,總起始價13.65億元。

目前,大部分城市依然正在增加土地供應,賣地愿望很強烈。張大偉分析認為,隨著房地產市場走勢分化,房企對優質城市的優質土地的爭搶仍將激烈。雖然一二線城市調控政策嚴格,但房企也把更多資金投入到一二線城市。相比較而言,最近三四線城市依然相對低迷。

不過,“土地市場只允許出現小陽春,而不允許入夏,一旦過熱,不排除升級政策的可能性!睆埓髠ヮA測稱。

作為土地出讓熱區的合肥已在收緊土地競買規則,5月21日要求競買人不能與關聯公司參加同一宗地競買。

近日,有媒體報道稱,監管部門收緊“地王”融資,旭輝等拿地激進房企債券、ABS發行被暫停。隨后,旭輝對外澄清表示:“目前,我們尚未收到相關書面通知,資本市場業務暫無異常!

不過,天風證券認為,監管部門對房企非標融資的監管有所加強,不排除公司債等融資渠道也有收緊的可能。

日前,銀保監會在下發的通知中,出現多條嚴查房地產融資的條款。尤其提及嚴禁表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資。與此同時,也要求信托領域,嚴禁直接或變相為房企繳納土地出讓價款提供融資等。

土地市場的火熱已引起關注。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,預計房企拿地的資金審核力度會加強,進而抑制沖動拿地現象。

新京報記者 袁秀麗 編輯 武新 校對 王心

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